Sel ve Su Baskını Nedeniyle Doğan Zararların Tazmini: İdarenin Hizmet Kusuru, Kira Hukuku ve Delil Tespiti

Aşırı yağışlar, dere yataklarının taşması, kentsel altyapı eksiklikleri ve kanalizasyon hatlarının geri basması neticesinde meydana gelen sel felaketleri; konutlar, ticari işletmeler ve ortak yaşam alanlarında telafisi güç malvarlığı zararlarına yol açmaktadır. Hukuk düzenimizde su baskınları yalnızca bir tabiat olayı olarak ele alınmamakta; idarenin altyapı tesis etme ve denetleme borcundan yapı malikinin ayıpsız teslim yükümlülüğüne, kat mülkiyeti yönetiminin ortak tesisleri gözetim ödevinden tacirin basiretli hareket tarzına kadar çok katmanlı bir sorumluluk rejimini harekete geçirmektedir.

Hukuk devleti ilkesinin bir tezahürü olarak Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 125. maddesinin son fıkrasında yer alan: “İdare, kendi eylem ve işlemlerinden doğan zararı ödemekle yükümlüdür.” hükmü, kamu gücünü kullanan idarenin yürüttüğü hizmetlerin aksaması veya gereği gibi işletilmemesi halinde zararı tazmin borcunu anayasal güvenceye bağlamıştır. Ancak su taşkınlarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda tazminat taleplerinin başarıya ulaşması; hasarın ivedilikle tespit edilmesine, idari başvuru sürelerine eksiksiz riayet edilmesine ve sorumluluk zincirindeki aktörlerin (belediye, su ve kanalizasyon idareleri, kiraya veren, site yönetimi) doğru tespit edilmesine bağlıdır.

Taşkın ve su baskınları neticesinde motorlu taşıtlarda meydana gelen hasarlar ile özel sigorta poliçelerinden doğan uyuşmazlıklar farklı bir hukuki rejime tabi olup, bu hususta Sel ve Su Baskını Hasarlarında Sigorta Tazminatı: Kasko, Konut Sigortası, DASK ve Sigorta Tahkim Süreci başlıklı makalemiz incelenebilir.

Su Baskını Sonrası Hasar Tespiti ve Delillendirme Süreci

Su baskını akabinde hak sahiplerinin karşılaşacağı en kritik usulî aşama, meydana gelen maddi zararın boyutu, kaynağı ve illiyet bağının somut delillerle kayıt altına alınmasıdır. Zamanla suyun tahliye edilmesi, temizlik çalışmaları ve onarımların yapılması delillerin kararmasına yol açabileceğinden, adli ve idari tespit süreçlerinin gecikmeksizin işletilmesi gerekir.

İdari Başvurular ve Su Baskını Tutanak Örneği

Yağmur sonrası taşan sular neticesinde bağımsız bölümlerde meydana gelen tahribatlarda ilk olarak itfaiye teşkilatına ihbarda bulunularak İtfaiye Su Baskını Müdahale Raporu tanzim ettirilmelidir. Bu rapor; olayın meydana geliş saatini, suyun ulaştığı yüksekliği, taşınmaza giriş kaynağını (rögar geri tepmesi, yüzey akışı, çatı akması vb.) resmî olarak belgeler. Eş zamanlı olarak afetin boyutuna göre Valilik/Kaymakamlık bünyesindeki Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı (AFAD) Hasar Tespit Komisyonlarına bildirim yapılmalıdır.

Aşağıda, olay mahallinde taraflarca veya ilgililerce imza altına alınabilecek resmi nitelikte bir durum tespit tutanağı örneği yer almaktadır:

Sulh Hukuk Mahkemesi Kanalıyla Delil Tespiti (Su Basması Tespit Davası)

İdari tutanaklar başlangıç delili sunsa da tazminat davalarında kusur oranı ve gerçek zarar miktarının tespiti açısından yargısal yol 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 400. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan hükmün birinci fıkrası uyarınca:

Taraflardan her biri, görülmekte olan bir davada henüz inceleme sırası gelmemiş yahut ileride açacağı davada ileri süreceği bir vakıanın tespiti amacıyla keşif yapılması, bilirkişi incelemesi yaptırılması ya da tanık ifadelerinin alınması gibi işlemlerin yapılmasını talep edebilir. (HMK m.400/1)

Suyun çekilmesi ve onarım yapılması halinde su baskınının giriş kotu, yalıtım kusurları ve altyapı borularının durumu anlaşılamayacağından, HMK m. 400/2 uyarınca delilin kaybolması ihtimali hukuki yarar şartını kendiliğinden oluşturur. Yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinden hasarsız/hasarlı durumun, rayiç zararın, inşaat, meteoroloji ve makine mühendislerinden oluşacak bilirkişi heyeti marifetiyle yerinde keşfen tespiti ivedilikle talep edilmelidir. Bu yolla alınacak bilirkişi raporu, açılacak tam yargı veya alacak davalarının omurgasını oluşturur.

Sel Felaketinde Belediyenin Sorumluluğu ve Tam Yargı Davası

Kentsel alanlarda yağmur suyunun tahliyesi ve kanalizasyon hatlarının sıhhatli işletilmesi, kamu idarelerine mevzuatla verilmiş asli görevlerdendir. Altyapı yetersizliği su baskınına neden olduğunda, zarar gören yurttaşlar ve işletmeler idarenin hizmet kusuruna dayanarak tam yargı davası ikame edebilir.

Yağmur Sonrası Meydana Gelen Sel Nedeniyle Belediyenin Tazminat Sorumluluğu

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 14. maddesinin (a) bendi uyarınca su ve kanalizasyon gibi kentsel altyapı hizmetlerini yürütmek belediyenin görevleri arasındadır. 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu ve 2560 sayılı İSKİ Kanunu çerçevesinde ise büyükşehirlerde yağmur sularının toplanması, ana kolektörler, dere ıslahları ve kanalizasyon şebekelerinin inşası ile bakımı münhasıran büyükşehir belediyelerine ve su-kanalizasyon idarelerine (örneğin İstanbul’da İSKİ, Ankara’da ASKİ, İzmir’de İZSU) tevdi edilmiştir.

İdarenin, yoğun yağışlar karşısında mazgalların tıkanmasını önleyici periyodik temizlikleri yapmaması, dere yataklarını imara açması veya yetersiz kesitli büz ve borular döşemesi, kamu hizmetinin kötü işlemesi ya da hiç işlememesi anlamına gelir ve idarenin hizmet kusurunu doğurur.

İdare Hukukunda “Mücbir Sebep” Savunması ve Danıştay İçtihatları

Belediyeler ve kanalizasyon idareleri, su baskını kaynaklı tazminat davalarında sıklıkla aşırı yağışın bir “doğal afet” olduğunu, olayın “mücbir sebep” teşkil ettiğini ve dolayısıyla illiyet bağının kesildiğini savunmaktadır.

Ancak Danıştay’ın yerleşik ve güncel içtihatları bu savunmayı kategorik olarak reddetmektedir. Nitekim Danıştay 8. Dairesi’nin 08.09.2025 tarihli kararında (E. 2024/256, K. 2025/6538) bu ilke şu ifadelerle açıkça ortaya konulmuştur:

Kural olarak doğal afet idarenin iradesi dışında meydana gelen kamu hizmeti ile ilgisi kurulamayan, öngörülemez ve önlenemez niteliklerini taşıdıkları takdirde mücbir sebep hali kabul edilir ve zarar ile idari eylem arasındaki illiyet bağını kısmen veya tamamen keser. Olayda ise; söz konusu yağışın olduğu bölgenin afet bölgesi ilan edildiğine dair herhangi bir bilgi veya belgenin dosyada yer almadığı anlaşılmakta olup, kategorik olarak da her afet olayının, zarar ile idari eylem arasındaki illiyet bağını kestiğinin kabulü mümkün değildir. Zira afet boyutundaki yağış nedeniyle bir hasar oluşması kaçınılmaz ise de idarenin sorumluluğundaki kamu hizmetlerinin zamanında gereği gibi yürütülmemiş olması da afet esnasında o zararın oluşumuna yol açabilir veya derecesinin artmasına etki edebilir. Bu itibarla bir afet olayının illiyet bağının kesilmesine sebebiyet verecek nitelikte mücbir sebep teşkil edip etmediğinin her somut vakanın kendi özel koşullarında değerlendirilmesi gerekir. (Danıştay 8. D. E. 2024/256, K. 2025/6538 T:08.09.2025)

Yüksek Mahkeme aynı kararında, meteoroloji mühendisinin de yer aldığı bir heyet marifetiyle yağışın yinelenme periyodunun (debi tekerrür debisi) incelenmesi gerektiğini, idarenin altyapı hizmetini zamanında ve gereği gibi ifa etmemesi durumunda illiyet bağının kesilmeyeceğini ve zararın idarece tazmin edilmesi gerektiğini vurgulamıştır.

İdareye Başvuru Zorunluluğu ve Dava Açma Süreleri

İdarenin hizmet kusurundan kaynaklanan zararların tazmini için doğrudan idare mahkemesinde dava açılamaz. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun (İYUK) 13. maddesinin birinci fıkrası uyarınca:

İdari eylemlerden hakları ihlal edilmiş olanların idari dava açmadan önce, bu eylemleri yazılı bildirim üzerine veya başka süretle öğrendikleri tarihten itibaren bir yıl ve her halde eylem tarihinden itibaren beş yıl içinde ilgili idareye başvurarak haklarının yerine getirilmesini istemeleri gereklidir. Bu isteklerin kısmen veya tamamen reddi halinde, bu konudaki işlemin tebliğini izleyen günden itibaren veya istek hakkında otuz gün içinde cevap verilmediği takdirde bu sürenin bittiği tarihten itibaren, dava süresi içinde dava açılabilir. (İYUK m.13/1)

Buna göre zarar görenler, su baskınını öğrendikleri tarihten itibaren 1 yıl (ve her halükarda 5 yıl) içinde ilgili belediye veya su idaresine yazılı tazminat başvurusunda bulunmalıdır. İdarenin bu başvuruya 30 gün içinde cevap vermemesi hali zımni ret sayılır. Başvurunun açıkça reddi veya zımnen reddi tarihinden itibaren İYUK m. 7 uyarınca 60 gün içinde yetkili İdare Mahkemesinde tam yargı davası ikame edilmelidir.

Taşınmaz Su Baskınlarında Malik, Kiracı ve Kat Malikleri Kurulu (Site Yönetimi) Arasındaki Sorumluluk Dağılımı

Su taşkınları yalnızca idare ile vatandaş arasında değil; mülk sahibi, kiracı ve bina yönetimi üçgeninde de özel hukuk uyuşmazlıkları doğurur. Özellikle bodrum ve zemin kat bağımsız bölümlerde yaşanan su basmalarında sorumluluğun kime ait olduğu sözleşme ve kat mülkiyeti hükümlerine göre belirlenir.

Kiralananın Ayıplı Olması Nedeniyle Malikin (Kiraya Verenin) Sorumluluğu

Kira ilişkisinde kiraya verenin asli borcu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 301. maddesinde düzenlenmiştir:

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez… (TBK m.301)

Kiralananın dış cephesinden su alması, drenaj sisteminin bulunmaması veya tesisat yetersizlikleri hukuki anlamda “ayıp” teşkil eder. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 18.09.2024 tarihli kararında (E. 2023/3188, K. 2024/2378) belirtildiği üzere:

Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim ayıp olarak değerlendirilmektedir. Kira konusunun ayıpsız tesliminden söz edilebilmesi için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla imzalamışsa kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir. (Yargıtay 3. H. D. E. 2023/3188, K. 2024/2378 T:18.09.2024)

Kiralananın sonradan su baskınına maruz kalarak kullanılamaz hale gelmesi durumunda kiracı, TBK m. 305 uyarınca ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını veya sözleşmeyi feshetmeyi seçebilir. Ayrıca TBK m. 308 hükmü gereğince:

Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.(TBK m.308)

Kiracının kendi eşyalarında meydana gelen hasarın ev sahibinden istenebilmesi için malikin yapısal bir kusurunun (örneğin önceden bilinen su alma sorununu gidermemesi) bulunması gerekir. Buna karşılık Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2025/2074, K. 2025/2949, T. 21.05.2025), yoğun yağış ve selin taşınmazda meydana getirdiği tahribat nedeniyle kiracının “hor kullanma” gerekçesiyle sorumlu tutulamayacağını, afetin kiracı yönünden kusuru kaldıran bir hal olduğunu hükme bağlamıştır.

Uyuşmazlık, kiralanan taşınmazın hor kullanımından kaynaklı tazminat istemine ilişkindir.
Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, dava konusu taşınmazın iş yeri ve depo amaçlı kullanılmak üzere kiralandığı, kiralananın bulunduğu mahalde yaşanan yoğun yağış sonucu oluşan sel ve su baskını nedeniyle mücbir sebep oluşturacak nitelikteki afetin, zararın oluşmasına sebep olduğu, kusuru bulunmayan kiracının zarardan sorumlu tutulamayacağının anlaşılmasına göre, davacı/k.davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir. (Yargıtay 3. H. D. E. 2025/2074, K. 2025/2949, T. 21.05.2025)

Ortak Alan Kaynaklı Su Baskınlarında Kat Maliklerinin ve Yönetimin Sorumluluğu

Apartman veya sitelerin ortak atık su borularının tıkanması, ana logarların bakımsızlığı, çatı oluklarının taşması veya sığınak yalıtımının yetersizliği sebebiyle alt katları su basması halinde Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri devreye girer. 634 sayılı KMK’nın 19. maddesinin birinci fıkrası uyarınca:

Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (KMK m.19)

Aynı Kanun’un yöneticinin görevlerini düzenleyen 35. maddesinin (b) bendinde yöneticinin;“Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması” ile mükellef olduğu belirtilmiştir. Bina ortak ana gider hattında biriken pisliklerin temizlenmemesi sonucu bodrum kattaki daireyi su basmışsa, yönetici kusuru oranında şahsen; tüm kat malikleri ise arsa payları oranında meydana gelen zarardan müteselsilen sorumludur.

Ticari İşletmelerde Selde Zarar Gören Malların Muhasebe Kaydı ve Zayi Belgesi

Fabrika, atölye, depo ve dükkan gibi ticari işletmelerde su baskınları yalnızca fiziki tahribat yaratmaz; ticari defterlerin, fatura koçanlarının ve stoktaki emtianın yok olmasına sebebiyet verir. Ticari ve mali mevzuatımız, tacirlerin vergi ziyaı cezalarıyla karşılaşmaması ve vergi matrahından indirim yapabilmesi için sıkı şekil şartları öngörmüştür.

Türk Ticaret Kanunu ve Vergi Usul Kanunu Kapsamında Zayi Belgesi Alınması

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (TTK) 82. maddesinin yedinci fıkrası (7101 sayılı Kanun m. 61 ile değiştirilen güncel metni) gereğince:

Bir tacirin saklamakla yükümlü olduğu defterler ve belgeler; yangın, su baskını veya yer sarsıntısı gibi bir afet veya hırsızlık sebebiyle ve kanuni saklama süresi içinde zıyaa uğrarsa tacir zıyaı öğrendiği tarihten itibaren otuz gün içinde ticari işletmesinin bulunduğu yer yetkili mahkemesinden kendisine bir belge verilmesini isteyebilir. Bu dava hasımsız açılır. Mahkeme gerekli gördüğü delillerin toplanmasını da emredebilir. (TTK m.82/7)

Kanunda belirtilen 30 günlük hak düşürücü süre içinde işletme merkezinin bulunduğu yer Asliye Ticaret Mahkemesinde hasımsız olarak zayi belgesi davası açılmalıdır. Mahkemece yapılacak incelemede itfaiye raporu, delil tespiti bilirkişi raporları ve polis tutanakları incelenerek tacire zayi belgesi verilir. Bu belge, ileride yapılacak vergi incelemelerinde defter ibraz edememe fiilinin re’sen takdir ve kaçakçılık suçu teşkil etmesini önleyen yegane hukuki kalkandır.

Vergi Usul Kanunu (VUK) Açısından Emtia Zararları: Selde zayi olan veya değerini tamamen/kısmen yitiren ticari mallar için ise VUK m. 267 ve m. 278 hükümleri uyarınca mahalli Takdir Komisyonuna başvurulmalıdır. Komisyon marifetiyle emtianın emsal bedeli sıfır veya indirimli olarak takdir edilir; düzenlenen komisyon kararı muhasebe kayıtlarına dayanak yapılarak zarar “Kanunen Kabul Edilen Gider” (KKEG) veya zayi olan mal maliyeti olarak kayıtlara intikal ettirilir.

Sıkça Sorulan Sorular