Devre Mülk Dolandırıcılığı Mağduriyeti ve İptal Yolları

Agresif pazarlama yöntemleri, saatler süren tanıtım toplantıları ve psikolojik baskı altında imzalatılan sözleşmeler, uygulamada yaygın tüketici mağduriyetlerine ve devre mülk dolandırıcılığı iddialarına yol açmaktadır. Bu uyuşmazlıklarda hukuki himayenin sınırlarını belirlemek için öncelikle kavramın niteliğini netleştirmek gerekir.

Devre mülk; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölüm üzerinde, yılın belirli dönemlerine tahsis edilen müşterek mülkiyet payına bağlı ayni bir haktır. Tüketici hukuku uygulamasında devremülk ne demek dendiğinde ise, belirli süreli konaklama yetkisi sağlayan şahsi veya ayni nitelikli hakların tamamı bu kapsama dahil edilir.

Satıcı şirketlerin gerçeğe aykırı taahhütleri ve usulsüz sözleşme yapıları karşısında tüketiciler çaresiz değildir. Kanunun emredici şekil şartlarına uyulmadan kurulan devre mülk ilişkileri baştan itibaren kesin hükümsüzdür. Bu nitelikteki geçersiz sözleşmelerde taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebildiğinden, Türk Borçlar Kanunu’nun genel zamanaşımına ilişkin 146. maddesi gereğince ödenen bedellerin iadesi ve sözleşmenin iptali için 10 yıllık zamanaşımı süresi bulunmaktadır

Parayı Geri Almak ve Senetleri Durdurmak İçin devremülk mağdurları ne yapmalı?

İmza aşamasından sonra yanıltıldığını fark eden devremülk mağdurları ne yapmalı sorusuna verilecek ilk hukuki yanıt, şirket personeliyle yapılan telefon ve sözlü müzakereleri derhâl sonlandırmaktır. Devremülk dolandırıcılığı mağdurlarının ilk hatasının beklemek ve sözlü vaatlerle oyalanmak olduğu dava pratiklerinde açıkça görülmektedir. Şirketler süre aşımı sağlamak amacıyla uzlaşma vaatlerinde bulunmakta, bu sırada kanunun tanıdığı hak düşürücü süreler işlemektedir.

İkinci ve en tehlikeli hata ise borcun ödenmesinin veya taksitlerin haricen durdurulmasıdır. Hukuken geçerli bir fesih veya cayma bildirimi yapılmaksızın banka ödemelerini kesmek, satıcı lehine temerrüt durumu yaratır ve tüketicinin doğrudan icra takibiyle karşılaşmasına sebep olur. Yapılması gereken ilk usuli işlem; noter aracılığıyla ihtarname göndererek sözleşmeden dönüldüğünü, cayma hakkının kullanıldığını ve verilen kambiyo senetlerinin bedelsiz kaldığının muhataba bildirilmesidir. Noter ihtarnamesi, ileride açılacak davalarda temerrüt tarihini kesinleştiren ve icra takiplerinde kötü niyeti ispatlayan temel belgedir.

2026 Yılı Parasal Sınırları: Tüketici Hakem Heyeti ve Tüketici Mahkemesi Görev Ayrımı

Tüketici yargılamasında dava şartı olan görev kuralı kamu düzenine ilişkindir. Davanın yanlış mercide ikame edilmesi usulden ret kararıyla sonuçlanır ve hem vekâlet ücreti yükü hem de ciddi hak kaybı doğurur. Bu sebeple devremülk hakkında bilgi edinilirken güncel görev sınırlarının doğru tespit edilmesi şarttır. Uyuşmazlığın çözümünde devremülk sistemi nasıl işler sorusu, doğrudan dava tarihindeki uyuşmazlık bedeline bağlıdır.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 68 gereğince, 01.01.2026 – 31.12.2026 tarihleri arasında uygulanacak parasal sınırlar belirlenmiştir

• Tüketici Hakem Heyeti Başvuru Üst Sınırı 186.000 TL‘dir. Toplam talep tutarı 186.000 TL’nin altında kalan uyuşmazlıklarda doğrudan Tüketici Hakem Heyetine başvurulması kanunen zorunludur; mahkemede doğrudan dava açılamaz.
• Uyuşmazlık tutarı 186.000 TL ve üzerinde olduğunda görevli merci Tüketici Mahkemesidir. Tüketici Mahkemesinde dava ikame edilmeden önce 6502 sayılı Kanun m. 73/A uyarınca dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması yasal bir zorunluluktur.

Cayma Hakkı Süresi ve Devremülk Sözleşmesinin İptali

Tüketici Kanunu, satıcı karşısında zayıf konumda olan tüketiciyi korumak adına gerekçesiz fesih mekanizması öngörmüştür. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 50/6 hükmü şu şekildedir:

Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. Cayma süresi dolmadan satıcı veya sağlayıcı, tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.

Tüketicinin zihnindeki devremülk sözleşmesinin iptali nasıl sağlanır ve devremülk nasıl iptal edilir ikilemi, sözleşme öncesi yükümlülüklerin denetimiyle çözülür. Normal şartlarda cayma hakkı süresi sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gündür. Ne var ki 6502 sayılı Kanun m. 50/4 uyarınca satıcı, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce tüketiciye Bakanlıkça belirlenen hususları içeren Ön Bilgilendirme Formu vermekle yükümlüdür. Ön bilgilendirme formunun hiç verilmemesi veya mevzuata aykırı düzenlenmesi hâlinde cayma süresi 14 günle sınırlı kalmaz; Kanun uyarınca 1 yıl uzar. Tüketici, uzayan bu 1 yıllık süre içerisinde noter ihtarnamesiyle iradesini bildirerek sözleşmeyi herhangi bir bedel veya cezai şart ödemeksizin tek taraflı feshedebilir.

Tapu Devri Gerçekleştiğinde Tapu İptal ve Tescil Davası

Tüketiciler arasında tapu devrinin yapılmış olmasının fesih hakkını tamamen ortadan kaldırdığı yönünde yanlış bir kanaat bulunmaktadır. Oysa resmi devir işlemi tamamlanmış olsa dahi satıcının borçları sona ermez. Tesisin inşa edilmemesi, sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim edilmemesi, iskan ruhsatının alınmamış olması veya taahhüt edilen sosyal/termal donatıların fiilen sunulmaması satıcının asli edim temerrüdünü ve ayıplı ifasını oluşturur.

Bu eksiklikler karşısında tüketici, Türk Borçlar Kanunu’nun dönme hükümleri doğrultusunda devremülk tapu iptal davası açma hakkına sahiptir. Tüketici Mahkemesinde açılacak bu davada; tüketici adına kayıtlı devre mülk hisse tapusunun iptali ile davalı şirket adına tescili, tüketici tarafından ödenen tüm satış bedellerinin ve tapu masraflarının ise ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte iadesi talep edilir.

Geçersizlik Nedeni: Devre Mülk Sözleşmelerinde Resmî Şekil Şartı İhlali

Devre mülk hakkı taşınmaz mülkiyetine bağlı ayni bir haktır. Taşınmaz mülkiyetini veya mülkiyet devir vaadini içeren tüm hukuki işlemler kanunen sıkı şekil şartına bağlanmıştır. Bu doğrultuda devre mülk sözleşmesi resmi şekil şartına tabi olup; devir vaadinin noterde “düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi”, devrin ise doğrudan Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılması geçerlilik koşuludur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 19.01.2026 tarihli ilamında (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3069, K. 2026/216, T. 19.01.2026), resmî şekil kuralı ve hukuki sonuçları şu ifadelerle ortaya konmuştur:

Devre mülk hakkı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (634 sayılı Kanun) 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun (2644 sayılı Kanun) 26. ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun (1512 sayılı Kanun) 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3069, K. 2026/216, T. 19.01.2026)

Uygulamada devre mülk şirketleri tanıtım ofislerinde ve otellerde adi yazılı formlar imzalatmakta, bu sözleşmeler resmi memur huzurunda yapılmadığı için hukuken yok hükmünde kalmaktadır. Tapu intikali gerçekleşmediği müddetçe adi yazılı sözleşmeler geçersiz olduğundan 14 günlük süre sınırlaması işlemez; ödenen bedeller genel zamanaşımı süresi içinde eksiksiz geri istenebilir.

Tüketici Haklarını Genişleten 7392 Sayılı Kanun Düzenlemeleri

7392 sayılı Kanun ile 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 50. maddesinde köklü değişiklikler yapılarak sektördeki yapısal boşluklar kapatılmıştır. Kamuoyunda yeni devremülk yasası olarak anılan ve tüketici lehine güvenceler getiren devremülk kanunu çerçevesindeki temel emredici kurallar şunlardır:

• Ön Ödemeli Satış Yasağı: 6502 sayılı Kanun m. 50/8 hükmü uyarınca, “Devre mülk hakkı veren sözleşmeler de dâhil olmak üzere tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulamaz.” Tesis tamamlanmadan maket veya proje üzerinden bedel tahsil edilmesi kesin olarak yasaklanmıştır.
• Tüzel Kişilik ve Ortaklık Kurgularının Yasaklanması: Tüketiciyi ayni hak yerine şirket payı veya dernek üyeliğiyle bağlama girişimlerini engellemek amacıyla 6502 sayılı Kanun m. 50/2 maddesine açık hüküm getirilmiştir: “Kooperatif veya ticaret şirketi ortaklığı ya da dernek veya vakıf üyeliği suretiyle devre tatil hakkı tanınamaz. Devre tatile konu mal üzerinde ayni hak sahibi olmayanlar devre tatil satışı yapamaz.”
• Süre Tahdidi: Ayni hak sağlayan tescilli devre mülkler haricindeki şahsi hakka dayalı devre tatil sözleşmelerinin azami süresi 10 yıl olarak sınırlandırılmıştır.
• Kullanılmayan Dönem Aidatından Muafiyet: 6502 sayılı Kanun m. 50/10 hükmüne göre tüketici, şahsi hakka dayalı devre tatil hakkını ilgili dönemde kullanmayacağını tatil başlangıcından en az 90 gün önce yazılı olarak bildirirse, o dönem için kendisinden aidat veya bakım bedeli adı altında hiçbir ödeme talep edilemez.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)